【司法書士が解説！】4代前の土地の相続登記を成功させ、売却準備を完了させた事例
お客様のご状況
ご相談の背景
今回ご相談にお越しくださったのはご夫婦でした。
奥様のご実家で先代であるお父様が管理されていた土地について、管理が難しくなったことから、将来のことを考え、ご夫婦で協力して売却し、整理しようと計画されていました。
しかし、いざ法務局で登記情報を確認したところ、その土地の名義が、なんと奥様の4代前のご先祖様（曽々祖父）の代から一度も変更されていないことが判明したのです。
そのご先祖様が亡くなられたのは、昭和20年代。
実に70年以上もの間、相続登記がされないまま放置されていたことになります。
ご相談者様のお話では、奥様方のご親族のうち7〜8割の方とは面識があり、関係も良好とのことでした
しかし、それでもなお、残りの2〜3割の方とは全く交流がなく、どこにお住まいなのかも分からない状態でした。
ご自身たちで何とかしようにも、誰に、何を、どうお願いすれば良いのか。
そもそも、法的に相続人となるのが誰なのかさえ正確には分からず、途方に暮れて当事務所の門を叩かれました。
事案の概要
・対象財産： 土地（名義人は4代前の曽々祖父）
・ご相談者： 4代目の子孫
・当初の名義人： 曽々祖父（昭和70年代没）
・ご相談内容： 4代にわたる相続登記を完了させ、自分たちの名義に変更し、売却できる状態にしたい。
お客様のご要望
お客様の最終的なご要望は「土地を売却すること」でしたが、そのためには、まず以下の法的な課題を解決する必要がありました。
・70年以上前に遡り、4代にわたる相続関係を調査し、現在の法的な相続人全員（30〜40名にのぼる）を確定させること。
・確定した全相続人に連絡を取り、今回の土地売却の方針に同意を得て、遺産分割協議を成立させること。
・上記を証明する書類を完璧に揃え、法務局へ相続登記を申請し、土地の名義をご相談者様の名義にすること。
気の遠くなるような作業を前に、専門家による包括的なサポートを強くご希望されていました。
ぐんま相続センターからのご提案とサポート内容
ご提案
当事務所では、まずこのような長期間放置された相続登記（数次相続）の特有の難しさをご説明しました。
具体的には、①相続人の数が世代を経るごとに増えていくこと、②戸籍の収集が極めて困難であること、③相続人の中にご高齢の方や疎遠な方が含まれ、協力依頼の難易度が高いことなどです。
その上で、当事務所が複雑な手続き全体の「舵取り役」として、調査から登記完了までの一切の業務を代行する相続手続き総合サポートをご提案いたしました。
サポート内容
具体的に当事務所で実施したサポートは以下の通りです。
１．全相続人の調査・確定
全ての基本となるのが、相続人の確定作業です。
当初の名義人である奥様の曽々祖父様が亡くなられた昭和20年代まで遡り、その出生から死亡までの戸籍を取得することからスタートしました。
そこから、お子様である曽祖父様、さらにそのお子様…と、枝分かれした全ての家系について、出生・婚姻・死亡の事実を一つひとつ戸籍で追いかけました。
すでにお亡くなりの相続人が15名以上おり、その方々についても「誰が相続したのか」を確定させる必要があります（代襲相続・再転相続）。
古い戸籍は手書きで判読が困難なものも多く、本籍地も全国に散らばっていましたが、半年近くをかけて粘り強く調査を進め、最終的に40名近い全相続人をリストアップし、関係説明図（相続相関図）を作成しました。
２．全相続人へのコンタクトと交渉
相続人が確定したのち、当事務所が中立的な専門家の立場から、全相続人様お一人おひとりにご連絡いたしました。
面識のない方々に対しては、突然のご連絡で驚かせないよう、丁寧な事情説明の手紙を送付。
今回の経緯、放置し続けることのリスク、ご協力いただく内容（遺産分割協議書への署名捺印）などを分かりやすく説明し、ご納得いただけるよう努めました。
ご相談者様が直接、疎遠な親族と気まずい交渉をする必要は一切ありません。
３．遺産分割協議書の作成
全相続人様のご協力が得られることになり、当事務所で「対象の土地を、相続人の一人である奥様が単独で取得する」という内容の遺産分割協議書を作成。
40名近い皆様に郵送で書類をお送りし、署名・ご捺印と印鑑証明書のご返送をいただく作業は、まさに膨大な書類の郵送と進捗の管理でした。
全員分が揃うまで、進捗を把握し、丁寧なフォローアップを続けました。
４．法務局への相続登記申請
遺収集した膨大な量の戸籍謄本類、住民票、印鑑証明書、そして全相続人の想いが詰まった遺産分割協議書を完璧にファイリングし、法務局へ4代にわたる相続登記を申請。
無事に受理され、土地の名義は奥様のものとなりました。
結果とポイント
結果
70年以上も放置されていた土地の名義が、無事にご相談者である奥様の名義に変更され、いつでも売却できる状態が整いました。
不可能に思えた手続きをやり遂げたことで、ご夫婦からは「私たちだけでは絶対に無理でした。長年の懸案が解決し、肩の荷が下りました」と、深い安堵のお言葉をいただくことができました。
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相続手続きのポイント
今回のケースでの、重要なポイントを解説します。
ポイント１：相続登記の放置は、時間と共にリスクが爆発的に増大する
相続は、1世代経過するごとに相続人の数が指数関数的に増えていくと言われます。
今回のケースのように4世代も経過すると、関係者は数十名規模に膨れ上がります。
そうなると、必要書類の収集、関係者との合意形成にかかる時間・費用・労力は計り知れません。
問題を先送りにすればするほど、解決は困難を極めるのです。
ポイント２：「売りたい」と思った時に売れない不動産になる
不動産は、登記名義人でなければ売却できません。
今回のようないざという時に、名義変更が終わっていなければ、売却のチャンスを逃してしまいます。
相続登記の完了までには、本件のように半年以上の期間を要することも珍しくなく、その間に買主の気が変わってしまうかもしれません。
ポイント３：2024年4月1日から相続登記は「義務」です
これまで任意とされてきた相続登記は、法改正により2024年4月1日から義務化されました。
正当な理由なく手続きを怠った場合、過料の対象となる可能性があります。
ご自身の不動産の名義がどうなっているか、一度確認されることを強くお勧めします。
数代にわたる相続でお困りの方、相続人の数が多くて手続きが進まない方、まずは当事務所にご相談ください。
複雑に絡み合った糸を、専門家が一つひとつ丁寧に解きほぐします。
相続・遺言・相続手続き総合サポートに関する無料相談実施中！
相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せください。
当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。
予約受付専用ダイヤルは（0120-096-774）になります。
お気軽にご相談ください 。
当事務所が相続で選ばれる理由
この記事の執筆者
- 司法書士法人リーガル・パートナー 代表司法書士 小和田 大輔
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保有資格 司法書士、行政書士、宅地建物取引主任者
群馬司法書士会 第４７５号
簡裁訴訟代理認定番号 第３０７０３８号専門分野 不動産登記全般、相続全般 経歴 群馬司法書士会所属。平成10年に横浜国立大学卒業後、大手ハウスメーカーに入社。同年に宅地建物取引主任者試験に合格。平成13年に退社後、平成15年に司法書士試験と行政書士試験に合格。平成16年に合同司法書士リーガル・パートナーを開業。同年に簡易訴訟代理認定を取得。平成17年に群馬県初の司法書士法人である、司法書士法人リーガル・パートナー開業。現在は、群馬県の太田市を中心に、桐生市、高崎市に事務所がある。群馬県の相続の専門家として、群馬県内の相続の相談に対応している。
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